재정비촉진지구란?

• 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 제5조의 규정에 의하여 지정하는 지구를 말합니다.
  • 가. 주거지형 : 노후·불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구
  • 나. 중심지형 : 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구
• 주택재개발이 민간개발 편의위주로 개별주택 가치중심의 소규모 개발이라면 ‘뉴타운 개발’은 공공이 원하는 민간사업으로 적정 규모의 생활권역을 대상으로 한 충분한 도시기반시설을 확충하는 종합적인 도시계획사업입니다.

재정비촉진지구의 유형

• 주거지형 : 노후ㆍ불량 주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구
• 중심지형 : 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구

재정비촉진사업의종류

• 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업, 재개발사업 및 재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업

• 「도시개발법」에 의한 도시개발사업
• 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 의한 시장정비사업
• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설사업

재정비촉진지구의지정대상

• 재정비촉진지구는 다음 각 호의 어느 하나 이상에 해당하는 경우에 지정할 수 있다.
  • (1) 노후ㆍ불량 주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 경우
  • (2) 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 경우

  • (3) 주요 역세권, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형주택의 공급 확대, 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발이 필요한 경우

  • (4) 다수의 재정비촉진사업을 체계적ㆍ계획적으로 개발할 필요가 있는 경우
  • (5) 국가 또는 지방자치단체의 계획에 따라 이전되는 대규모 시설의 기존 부지를 포함한 지역으로서 도시 기능의 재정비가 필요한 경우

    * 재정비촉진지구의 면적은 주거지형의 경우 50만제곱미터 이상, 중심지형의 경우 20만제곱미터 이상, 고밀복합형의 경우 10만제곱미터 이상으로 한다. 

토지등소유자의 정의

• 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주거환경개선사업·재개발사업 및「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 가로주택정비사업, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 의한 시장정비사업 및「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시·군계획시설사업의 경우 : 재정비촉진구역에 있는 토지 또는 건축물의 소유자와 그 지상권자
• 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 및「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 경우 : 재정비촉진구역에 있는 건축물 및 그 부속토지의 소유자
• 「도시개발법」에 의한 도시개발사업의 경우 : 재정비촉진구역에 있는 토지의 소유자와 그 지상권자

재정비촉진사업의 시행을 위한 지원

• 건축규제의 완화 등에 관한 특례
  • ① 재정비촉진계획 수립권자는 필요한 경우「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조의 규정에 의한 용도지역을 변경하는 내용으로 재정비촉진계획을 수립할 수 있다.
  • ② 재정비촉진계획 수립권자는 필요한 경우「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정 또는 같은 법의 위임에 따라 규정한 조례에 불구하고 다음 각 호의 내용을 포함하는 내용으로 재정비촉진계획을 수립할 수 있다.
    • 가.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조에 따른 용도지역 및 용도지구 안에서의 건축물 건축 제한 등의 예외
    • 나.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제77조와 관련한 위임 규정에 따라 규정한 조례에서 정한 건폐율 최대한도의 예외
    • 다.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조와 관련한 위임 규정에 따라 규정한 조례에서 정한 용적률 최대한도의 예외. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 상한을 초과할 수 없으며, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제11조제3항의 규정에 의하여 기반시설에 대한 부지제공의 대가로 증가된 용적률은 포함하지 아니한다.
  • ③ 중심지형 재정비촉진지구의 경우 재정비촉진계획 수립권자는 필요한 경우 「초·중등교육법」에 의한 학교시설기준과 「주택법」및 「주차장법」에 의한 주차장설치기준을 완화하는 내용으로 재정비촉진계획을 수립할 수 있다.

  • ④ 재정비촉진계획 수립권자는 고밀복합형 재정비촉진지구의 경우에는 「건축법」 제60조제2항에 따라 조례로 정한 가로구역별 건축물의 최고 높이 또는 같은 조 제3항에 따른 높이제한에도 불구하고 이를 완화하는 내용으로 재정비촉진계획을 수립할 수 있다.

• 주택의 규모 및 건설비율의 특례 : 「도시 및 주거환경정비법」제10조 및 「빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법」제32조 및「도시개발법」제5조의 규정에 불구하고 재정비촉진사업의 주택의 규모 및 건설비율에 관하여 대통령령으로 달리 정할 수 있다.
• 도시개발사업의 시행에 관한 특례 : 재정비촉진지구 안에서 시행하는 도시개발사업의 시행자는 「도시개발법」제32조의 관련 규정에 불구하고 주택 등 건축물을 소유하고 있는 자 또는 토지소유자를 대상으로 입체환지 계획을 수립할 수 있다.
• 지방세의 감면 : 재정비촉진지구 안에서 재정비촉진계획에 따라 건축하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는「지방세 특례 제한법」 및 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 취득세, 등록 면허세 등 지방세를 감면할 수 있다.
  • ①「문화예술진흥법」 제2조제1항제3호의 규정에 의한 문화시설
  • ②「의료법」 제3조제2항의 규정에 의한 종합병원, 병원 또는 한방병원
  • ③「학원의 설립·운영 및 과외교습소에 관한 법률」 제2조제1호의 규정에 의한 학원시설
  • ④「유통산업발전법」 제2조제3호의 규정에 의한 대규모 점포
  • ⑤「상법」 제169조의 규정에 의한 회사의 본점 또는 주사무소 건물
  • ⑥ 그 밖에 조례에서 지역발전을 위하여 필요하다고 인정하는 시설
• 과밀부담금의 면제 : 「수도권정비계획법」 제12조의 규정에 따라 부과·징수하는 과밀부담금은 같은 법 제13조의 규정에 불구하고 재정비촉진계획에 따라 건축하는 건축물에는 부과하지 아니한다.
• 특별회계의 설치 등 : 시·도지사 또는 시장·군수·구청장은 재정비촉진사업을 촉진하고 기반시설의 설치지원 등을 위하여 지방자치단체에 재정비촉진특별회계(이하 "특별회계"라 한다)를 설치할 수 있다.
• 교육환경의 개선을 위한 특례
  • ① 재정비촉진계획 수립권자는 교육환경의 개선을 위하여 교육감과의 협의를 거쳐 재정비촉진계획에 학교설치계획을 포함하여야 한다.
  • ② 교육감은 「초·중등교육법」 제61조의 규정에 의하여 학교 및 교육과정 운영의 특례가 부여되는 학교를 적극 유치할 수 있도록 조치하여야 한다.
  • ③ 지방자치단체의 장은 지방자치단체가 소유하는 토지 그 밖의 재산을 「공유재산 및 물품관리법」 및 관계법령에 불구하고 재정비촉진지구 안에서 사립학교를 설립·운영하고자 하는 자에게 수의계약으로 사용·수익 또는 대부하거나 매각할 수 있다

제한사항

• 개발행위 제한(특별법 제8조)
  • 재정비촉진지구의 지정을 고시한 날부터 재정비촉진계획의 결정을 고시한 날까지 재정비촉진지구에서「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제56조의 규정에 의한 개발행위 허가를 할 수 없다.(촉진계획의 수립에 지장 없다고 판단되는 경우 예외)
  • 재정비촉진계획이 결정·고시된 날부터 지구안에서는 재정비촉진계획에 적합하지 않은 건축물 또는 공작물을 설치할 수 없다.
    (지장 없다고 판단되는 경우 예외)
• ※ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 개발행위 허가(제56조 주요내용)
• 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
• 토지의 형질변경(경작을 위한 토지의 형질변경 제외)
• 토석의 채취
• 토지분할(건축물이 있는 대지 제외)
• 녹지지역, 관리지역 또는 자연환경 보전지역안에 물건을 1월이상 쌓아 놓는 행위 등