지구단위계획의 정의
지구단위계획은 1980년 건축법에 도입된 '도시설계'와 1991년 도시계획법에 도입된 '상세계획'을 2000년에 발전적으로 통합하여 만든 제도(도시계획법)로서, 2003년 국토이용관리법과 도시계획법을 통합한 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 도시지역에 수립하는 제1종 지구단위 계획과 비 도시지역을 대상으로 수립하는 제2종지구단위계획으로 구분하였습니다.
제1종지구단위계획은 도시내 일정구역을 대상으로 인간과 자연이 공존하는 환경친화적 도시환경을 조성하고 지속 가능한 도시개발 또는 도시관리가 가능하도록 하기 위한 계획으로 광역도시계획, 도시기본계획 등 상위계획과 도시계획구역 전체를 대상으로 수립하는 도시계획(재정비) 및 관련계획의 취지를 살려 토지이용을 구체화·합리화하는 계획이며, 도시의 기능 및 미관을 증진시키기 위하여 도시내 일정구역에 대하여 도시기반시설 및 건축물 등을 정비하고 가로 경관을 조성하기 위한 계획입니다.
지구단위계획은 계획수립 시점으로부터 10년 내외의 기간 동안에 나타날 여건 변화를 고려하여 지구단위계획구역과 주변의 미래상을 상정하고 이를 구체적으로 표현하는 계획으로 기존 시가지의 정비·관리·보존 또는 신시가지의 개발 등 그 목표를 분명하게 정하고, 목표에 따라 도시기반시설의 설치, 건축기준의 제시 등 부문별 계획이나 상세 정도를 달리하여 정할 수 있는 계획입니다.
지구단위계획의 지정
토지이용을 고도화하거나 특정 목적 달성을 위하여 부여한 토지용도의 취지를 개별건축물에 구체적으로 반영하고자 하는 구역
- 용도지구: 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구 등
토지의 형질변경과 토지이용계획, 건축물계획이 서로 조화되도록 함으로써 쾌적한 구역환경을 조성하고자 하는 경우 또는 당초의 개발사업 취지와 내용을 살려 계획적인 관리가 되도록 함으로써 쾌적한 구역환경을 유지하고자 하는 구역
- 「도시개발법」에 의하여 지정된 도시개발구역
- 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 지정된 정비구역
- 「택지개발촉진법」에 의한 택지개발예정지구
- 「주택법」에 의한 대지조성사업지구
- 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 의하여 지정된 산업단지·준산업단지
- 「관광진흥법」에 의하여 지정된 관광단지·관광특구
도시형태와 기능의 재정립, 특정기능의 강화 또는 완화, 난개발 방지 등을 통하여 도시의 기능 및 미관을 증진시키고 양호한 환경을 확보하고자 하는 구역
- 개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역 등
도시지역 내 유휴토지를 효율적으로 개발하거나 교정시설, 군사시설, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 이전 또는 재배치하여 토지 이용을 합리화하고, 그 기능을 증진시키기 위하여 집중적으로 정비가 필요한 지역으로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역
도시지역 내 주거·상업·업무 등의 기능을 결합하는 등 일단의 토지에 복합적인 용도개발을 증진시킬 필요가 있는 지역은 준주거지역, 준공업지역 및 상업지역에서 낙후된 도심 기능을 회복하거나 도시균형발전을 위한 중심지 육성이 필요하여 도시기본계획에 반영된 다음 각 어느 하나에 해당하는 지역
- 주요 역세권, 고속버스 및 시외버스 터미널, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역
- 역세권의 체계적·계획적 개발이 필요한 지역
- 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지(結節地)로부터 1km 이내에 위치한 지역
- 「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」에 따른 역세권개발구역, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 고밀복합형 재정비촉진지구로 지정된 지역
도시지역 내 유휴토지를 효율적으로 개발하거나 교정시설, 군사시설, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 이전 또는 재배치하여 토지 이용을 합리화하고, 그 기능을 증진시키기 위하여 집중적으로 정비가 필요한 지역으로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역
도시지역의 체계적ㆍ계획적인 관리 또는 개발이 필요한 지역
그 밖에 양호한 환경의 확보나 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제127조 규정에 의하여 지정된 시범도시
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제63조 규정에 의하여 고시된 개발행위허가제한지역
- 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역
- 용도지역의 지정·변경에 관한 도시관리계획을 입안하기 위하여 열람공고된 지역
- 주택재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역
- 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지와 접하여 공공시설을 설치하고자 하는 자연녹지지역
- 그 밖에 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한지역으로서 조례가 정하는 지역
- 공공시설의 정비 및 시가지 환경정비가 필요한 지역
- 도시미관의 증진과 양호한 환경을 조성하기 위하여 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률 및 높이 등의 계획적 관리가 필요한 지역
- 문화기능 및 벤처산업 등의 유치로 지역 특성화 및 활성화를 도모할 필요가 있는 지역
- 준공업지역 내 주거ㆍ공장 등이 혼재한 지역으로서 계획적인 환경정비가 필요한 지역
- 단독주택 등 저층주택이 밀집된 지역으로서 계획적 정비가 필요한 지역
- 지역균형발전 등의 목적을 달성하기 위하여 계획적 개발 및 공공의 재정적 지원이 필요한 지역
- 민자역사를 개발하려는 지역
- 공공성 있는 전략개발을 실현할 필요가 있는 지역
지구단위계획의 내용
지구단위계획구역의 지정목적을 이루기 위하여 지구단위계획에는 다음의 상단 두가지 사항을 포함 둘 이상의 사항이 포함되어야 합니다.
- 대통령령으로 정하는 기반시설의 배치와 규모
- 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도
- 용도지역이나 용도지구를 대통령령으로 정하는 범위에서 세분하거나 변경하는 사항
- 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 사항
- 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발ㆍ정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획
- 건축물의 배치ㆍ형태ㆍ색채 또는 건축선에 관한 계획
- 환경관리계획 또는 경관계획
- 보행안전 등을 고려한 교통처리계획
- 그 밖에 토지 이용의 합리화 및 도시기능 증진 등에 필요한 다음의 사항(대통령령)
- 지하 또는 공중공간에 설치할 시설물의 높이ㆍ깊이ㆍ배치 또는 규모
- 대문ㆍ담 또는 울타리의 형태 또는 색채
- 간판의 크기ㆍ형태ㆍ색채 또는 재질
- 장애인ㆍ노약자 등을 위한 편의시설계획
- 에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 계획
- 생물서식공간의 보호ㆍ조성ㆍ연결 및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획
- 국가유산 및 역사문화환경 보호에 관한 계획