개별공시지가란?
"공시지가"는 크게 "표준지공시지가" 와 "개별공시지가"로 구분되며 , "표준지공시지가"라 함은 국토교통부장관이 감정평가사에게 의뢰하여 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적, 사회적, 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 대표할 수 있는 표준지를 선정하고 적정가격을 조사·평가하여 국토교통부장관이 결정·공시한 매년 1월1일 기준의 단위면적당(㎡) 가격을 말하며 이를 "표준지공시지가"라고 칭하게 되며.
"표준지공시지가"는 개별공시지가의 산정기준은 물론 국가·지방자치단체 등의 기관이 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준으로 적용하고 있으며, 서울시의 3만여 필지를 포함한 전국적으로 50만 필지가 표준지로 선정되어 있습니다
"개별공시지가"는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가와 토지가격비준표를 기준으로 토지소재지 구청장이 관할구역 내 토지의 특성을 조사하고 그 특성을 표준지공시지가의 토지 특성과 비교하여 지가를 산정한 후 감정평가사의 검증과 토지소유자의 의견수렴, 부동산가격공시위원회 심의 및 국토교통부장관의 확인 절차 등을 거쳐 구청장이 결정·공시하는 개별토지의 단위면적당(㎡) 가격을 말합니다.
개별공시지가는 이렇게 쓰입니다.
개별공시지가는 다음과 같이 토지관련 국세 및 지방세 부과기준으로 활용됨은 물론 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 쓰입니다.
| 제도 | 적용범위 | 적용게시일 | |
|---|---|---|---|
| 국세 | 양도소득세 증여세 상속세 종합부동산세 |
양도가액 산정을 위한 기준시가 증여재산가액 산정을 위한 기준시가 상속재산가액 산정을 위한 기준시가 과세표준액 결정자료 |
’90. 5. 1. ’90. 5. 1. ’90. 5. 1. ‘05. 1. 5. |
| 지방세 | 재산세 취득세 등록면허세 |
과세표준액 결정자료 과세표준액 결정자료 과세표준액 결정자료 |
’96. 1. 1. ’96. 1. 1. ’96. 1. 1. |
| 기타 | 개발부담금 개발제한구역 보전 부담금 개발제한구역내 토지매수 국·공유재산의 사용료 |
개발사업 개시시점지가의 산정 개발제한구역 보전 부담금 산정기준 개발제한구역내 매수대상토지 판정기준 사용료 산정을 위한 토지가액 |
’93. 8. 11. ’00. 7. 1. ’00. 7. 1. ’90. 6. 30. |
개별공시지가와 토지보상과의 상관 관계는?
토지보상가격은 이렇게 평가됩니다.
보상가격은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(약칭:토지보상법)의 규정에 의하여 국토교통부장관이 조사 및 평가하여 결정·공시한 표준지공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점·협의성립시 또는 재결시까지의 관계법령에 의한 당해토지의 이용계획, 지가변동율 및 생산자물가상승율, 기타 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 2인 이상의 감정평가사가 평가하되 공적제한이 있는 대상토지는 제한이 없는 최상의 유효토지로 사용되고 있는 상태로 상정하여 평가하게 됩니다.
개별공시지가는 토지보상가격과는 관계가 없습니다.
개별공시지가는 각 시·군·구별로 표준지공시지가를 기준으로 국토교통부에서 제공한 토지가격비준표(공적제한은 감가하여 산정)를 활용, 지가담당공무원이 조사 및 산정한후 일정의 절차를 거쳐 시·군·구청장이 결정·공시한 지가로서 국세·지방세 및 각종부담금과 사용료 등으로 활용될 뿐이고 토지보상과는 전혀 관계가 없습니다.
위와 같이 토지보상가액 평가의 기준이 되는 공시지가 용어의 혼동(표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉨)으로 인해 개별공시지가를 보상액산정의 기준으로 오해할 수 있으나 위에서 설명한 바와 같이 개별공시지가와 토지보상가액은 적용법령과 토지의 평가주체 및 평가방법이 다르며, 적용범위가 구분되어 있어 개별공시지가는 토지보상가액과는 전혀 관계가 없습니다.
문의
용산구청 부동산정보과 ☎ 02-2199-6970